房地产前期工程项目成本的控制和管理

   学文网   2020-09-16 00:00:00

  在我国社会经济快速发展今天,工程项目的数量和投资规模都越来越大。作为房地产开发商,如何更好地控制和管理项目成本,使利润最大化,这是最关心的。开发项目前期的成本控制,是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作。要保障开发项目取得良好的经济效益,就必须十分重视前期阶段的成本控制和管理工作。
  一、前期阶段的主要内容和意义
  在工程项目中,通常投资决策阶段和设计阶段统称为前期阶段。该阶段的工作内容主要是房地产开发项目的前期策划,从工程项目构思到项目批准,然后正式立项。主要涉及到与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。还有各种审批手续的完成。
  通过调查,对投资影响最大的阶段要数开发项目的前期阶段,做好开发项目前期成本控制是房地产开发项目成本控制工作的重心所在。本文将着重对房地产开发项目前期成本控制过程中存在的问题进行研究。深入分析找到成本控制的有效方法,进而对前期的成本控制和管理做到合理化、专业化,提高公司的整体经济效益。
  二、对投资决策阶段的成本控制
  第一,此阶段存在问题。目前,我国房地产公司在项目决策阶段的成本控制是非常薄弱的。结合自身实践经历和相关研究调查的结果,房地产开发项目决策阶段成本控制现状存在问题主要有:
  一是在投资决策阶段,存在不确定的因素太多,造成不能按原计划对项目进行控制和管理。
  二是开发商不重视投资估算,或者投资估算的精度不够,对后期的成本控制造成很大影响。
  三是公司没有设立专门的投资决策机构,从而缺乏严谨的投资决策流程,导致投资决策随意性太强。
  四是成本控制人员没有尽职尽责。现行的决策体制中,成本控制人员参与到项目的投资决策工作中的情况很少,大多是事后算账,如此一来,对成本控制和管理工作将很难做到位。
  五是信息不准确或者信息错误,影响决策。当前大部分房地产开发公司都缺乏先进的信息采集获取手段以及先进的信息获取渠道。信息化水平较低。或者公司对客户的购买能力及项目的销售前景预期过于乐观,从而导致投资决策出现大的偏差。
  第二,对策和建议。决策阶段对项目投资的影响程度最大,所以在决策阶段应对项目投资成本进行预测,并且建立成熟成本控制目标体系。投资估算的准确,是决策阶段成本控制的保障。因此,投资决策阶段的成本控制主要从项目的可行性研究和市场调研,以及土地成本估算这三方面下手。
  一是全面掌握市场信息。要随时跟踪房地产市场的相关信息,充分了解经济发展形势与房地产市场动态。还要要建立完善的信息管理平台。将信息集中收集,集中处理。二是做好可行性研究工作,从市场、技术和经济等方面对项目的前景进行分析预测和实践考察。三是对目标地块的特点要有清楚的认识,利于房地产开发公司自身信息资源来确定相对最佳的土地报价,为房地产开发项目的总成本目标奠定一个比较好的基础。
  三、设计阶段的成本控制
  第一,此阶段存在问题。设计阶段的主要问题,基本是公司对建设项目的设计阶段没有足够的重视而造成的。公司领导对设计方案不闻不问。设计阶段的主要问题有:负责设计的公司比较单一;设计管理制度方面不完善,存在缺陷;设计人员只顾设计的方案的美观、舒适,致使经济成本大大增加;而且缺乏标准化设计理念和先进的设计艺术。
  第二,对策和建议。项目成本控制说到底,就是施工前的决策和设计阶段,而项目决策后控制项目成本的关键则是设计控制。设计方案的优化与否,直接影响着项目投资,还影响着项目建设的综合效益。在项目决策过程中,加大设计深度和提高设计质量是项目设计的重中之重。需从以下几方面做好设计阶段的成本控制。
  首先,进行设计招标 ,是设计阶段控制工程造价最直接有效的手段。增加了公司选择上的主动性,可全方面择优选择设计方案。其次,当前形势,房地产公司可以能动地根据市场引导设计,选择最适合自己的设计方案。本着一切从消费者需求出发的原则,坚持实现"以人为本"的营销理念。再次,开发商给出合理的设计限额,不同专业设计师则按照其分配得到的设计限额进行设计。公司则通过不断的比较来优化选择出最合理、最经济的设计方案。最后,总体规划一经确定,一定要做好后期的优化设计工作。
  国家对房地产市场开始实施宏观调控,房地产公司的成本控制管理,在公司的各项管理中,地位日益突出。而在成本控制管理过程中,对总体影响最大的就是项目开发的前期成本控制。本文阐述的房地产开发项目前期成本控制体系,涵盖了房地产开发项目前期成本的基本内容,而且对于房地产开发项目前期成本控制可能出现的主要问题,都提出了有效的解决办法,希望给从事相关工作的人员带去些许帮助和启示。
  (作者单位:内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司)


房地产前期工程项目成本本钱控制节制以及管理



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